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[中国园林] 旅游地产在新型城镇化建设中的重要作用
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  在新型城镇化建设的大背景下,旅游业的地位不断提升。作为旅游业承载主体的旅游地产将迎来新的商机。区域经济对旅游地产有了新的诉求。主要包括三个方面:①对旅游产业持续发展的诉求;②对区域经济优化结构,升级转型的诉求;③提升城镇化发展水平,推动城市建设的诉求。   对旅游行业本身而言,其基本诉求是行业增长速度与可持续发展,在追求旅游行业创造的经济效益的同时,逐步关注旅游的公益性,注重旅游发展对提升民众生活质量的隐性作用,逐步提升旅游接待量及产值。除了常规的旅游收入与旅游接待量等指标外,旅游的公平程度也逐渐成为衡量旅游行业发展的关键性指标,引导旅游从精英消费转变为普通民众的普惠性消费,促进“旅游惠众与公平”。   新型城镇化是以产业发展为前提的,通过产业发展,为新市民提供就业岗位,从而实现“人的城镇化”。旅游休闲度假以及由旅游引导的泛地产行业,能够整合农业休闲观光、养老康疗、会议会展、运动娱乐、文化创意等关联产业,具有产业、居住支持双重价值,是新型城镇化建设的重要内容。   旅游与地产结合在一起,是市场发展的产物,也是互补互助的良性架构。旅游地产在新型城镇化开发中可以扮演重要的角色,有利于土地熟化与区域价值提升,在旅游引导的新型城镇化建设中起到核心推动作用,主要体现在以下方面:①旅游城镇化涉及的土地一级开发;②旅游公共设施建设;③旅游休闲项目建设;④旅游地产产品开发。   面向新型城镇化的旅游地产开发,必须以区域综合开发为理念,研发泛旅游框架架构下的地产产品。关注中国人日益显化的“休闲时间”,为地产产品受众提供适宜均好的产品,引导生活方式的转变。旅游地产产品一般具有以下构成要素,即:创意化的主题、景区化的环境、集聚化的空间、休闲化的产品及社区化服务。从功能上划分,可将旅游地产产品划分为休闲商业地产、休闲居住(第二居所)地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产等。以客户群体划分,可将旅游地产产品分为如下几类:以提供第一居所为主要目的景区住宅、以旅游度假为目的的度假房地产、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。   1、以提供第一居所为主要目的景区住宅   该种旅游地产产品主要以为本地置业者提供第一居所为主要目的。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。此类旅游地产产品又可细分为如下三类:   ①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅,对风景区建设和旅游开发几乎没什么建设性贡献,有的甚至还对旅游景区造成一定破坏。   ②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅,不依附现有旅游资源和景区,先投入巨资,专注开发大型旅游项目,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势进行房地产开发。   ③与旅游景观开发二位一体的房产(新闻 新房 论坛 微博 )开发。旅游地产产品与旅游景观的开发高度融合,地产产品本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房、房即是景,景中有房、房中有景。   2、以旅游度假为目的的度假型地产   休闲度假是该种地产产品最大的特点,以为异地置业者提供第二居所为主要目的,附带投资功能。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区,又投入休闲度假设施设备的建设,营造旅游度假氛围。根据销售与经营模式的不同,可将其细分为以下几个小类:产权酒店、时权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店等。   3、以旅游接待为目的的自营式酒店   紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章,为游客提供住宿为主要功能,同时辅以娱乐、会议等功能。多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。酒店自营的回收期非常长,地产商无法通过出售物业快速回笼资金,前期资金压力巨大。因此,旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式,却早已不是旅游地产当前的开发热点。   4、综合性旅游地产开发   综合性旅游地产产品多位于旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所功能,整合旅游、运动、商务、休闲娱乐与商业等功能于一身。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代,投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。   旅游地产不同于普通的房地产开发,它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下,休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前,随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游,旅游度假产品也会相应的升级换代,对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。   未来几年,旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密,一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分,这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元,另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求,结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。   关键词:旅游地产开发、度假型地产、旅游产品规划、城镇化   天成国际景观策略规划有限公司   网址:http://www.tsen.com.cn   电话:0755-83282030   地址:深圳市福田区彩田路5015号中银大厦A座15楼
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